Mempunyai tempat perlindungan, makanan yang mencukupi, pendidikan dan penjagaan kesihatan yang baik adalah hak asasi manusia untuk semua rakyat negara ini. Kerajaan mempunyai tanggungjawab moral untuk memastikan bahawa majoriti rakyat, sama ada boleh memiliki rumah mereka sendiri atau mampu untuk menyewa rumah perumahan awam.
Malangnya bagi rakyat Malaysia, rumah yang termampu sukar diperoleh. Harga rumah telah meningkat kepada paras sangat tinggi di bandar-bandar utama sehingga golongan pertengahan sekalipun tidak mampu untuk memiliki rumah atau apartmen, apatah lagi golongan bawahan.
Pada 2009, purata harga rumah di Kuala Lumpur ialah RM390,000, iaitu hampir enam kali purata pendapatan isi rumah. Keadaannya lebih buruk di Pulau Pinang di mana purata harga rumah ialah RM540,000 atau 8 kali purata pendapatan isi rumah. Jelas ia jauh dari jangkauan keluarga yang berpendapatan sederhana. Nisbah harga rumah kepada pendapatan isi rumah, iaitu tiga hingga empat kali adalah diterima di peringkat antarabangsa.
Masalahnya bukanlah ketidakcukupan rumah, tetapi penawaran dan permintaan untuk rumah tidak sepadan. Majoriti rakyat Malaysia mahukan rumah yang mampu untuk dimiliki tetapi pemaju membina rumah yang tidak mampu dibeli oleh mereka. Pemaju lebih cenderung memenuhi permintaan pelabur dan spekulator yang membeli untuk menyewa atau menaikkan harganya dan mengaut untung.
Ramai daripada mereka ini memiliki dua rumah atau lebih. Pada hakikatnya kita sedia maklum bahawa pemaju memberikan keutamaan dan menyimpan unit terbaik kepada pelanggan yang membeli unit berganda sebelum projek dilancarkan secara rasmi. Pembeli rumah biasa kemudiannya terpaksa beratur dan menerima unit yang tidak berapa dikehendaki atau membelinya daripada pelabur yang biasanya pada harga tinggi.
Pihak pemaju ke luar negara untuk memasarkan hartanah itu secara agresif memandangkan ia masih murah mengikut standard antarabangsa. Pada hakikatnya, kerajaan telah menyalah letakkan keutamaan ini dengan membantu proses ini dengan menggalakkan orang asing untuk melabur bukan hanya dalam apartmen tetapi juga hartanah. Tidak seperti Indonesia, Filipina, dan Thailand, Malaysia merupakan salah sebuah negara di Asia Tenggara yang membenarkan orang asing memiliki hartanah.
Bank juga turut menyumbang kepada kenaikan harga rumah melalui pelbagai teknik pemasaran yang agresif. Mereka melonggarkan standard kredit dan sanggup untuk meminjamkan sehingga 95 peratus daripada nilai hartanah. Mereka menawarkan secara berubah-rubah, berbanding pinjaman kadar tetap, untuk mengurangkan ansuran awal dalam persekitaran kadar faedah rendah.
Kaedah lain untuk mengurangkan ansuran bulanan ialah dengan memanjangkan tempoh kepada 40 tahun, melampaui hayat bekerja peminjam. Cadangan baru-baru ini untuk menawarkan pinjaman dua generasi yang boleh menjangkau 70 tahun, sama seperti berlaku di Jepun, adalah gambaran bagaimana situasi telah menjadi yang bukan-bukan. Peminjam digalakkan untuk membebani generasi masa depan dengan hutang mereka sendiri.
Oleh itu, pinjaman perumahan yang sedia ada kepada mereka yang cukup kaya untuk membeli unit berganda, dan kepada mereka yang hanya mampu untuk membeli tetapi hanya dapat melakukannya melalui memanjangkan pinjaman kepada had tidak munasabah atau melalui kadar awal rendah merupakan penyebab utama harga rumah meningkat.
Dalam usaha untuk memastikan orang kebanyakan mampu membeli rumah dan mengurangkan kenaikan harga hartanah yang tidak sihat dan tidak mapan, kerajaan perlu mengambil langkah-langkah yang berikut.
Kini tiba masanya kerajaan memulakan dasar perumahan awam yang menyediakan perumahan mampu dimiliki, terutama di kawasan bandar, kepada mereka yang berada di bawah paras pendapatan tertentu.
Sebagai contoh, langkah diambil Lembaga Perumahan Singapura di mana kerajaan menjadi pelopor kepada pembinaan rumah mampu milik untuk majoriti rakyatnya. Secara alternatif, kerajaan boleh melakukannya melalui kerjasama dengan sektor swasta. Di mana tanah semakin berkurangan dan kepadatan tinggi, perancangan komprehensif penggunaan tanah dengan penyediaan pengangkutan awam yang baik bagi mengurangkan kesesakan lalu-lintas amat diperlukan.
Bagi sektor perumahan swasta, kerajaan mestilah mengambil peranan utama untuk mengawasi harga hartanah dan mengambil langkah yang sesuai dan kena pada masanya untuk mengelakkan kenaikan hartanah tidak mapan dan tidak sihat.
Satu pengajaran daripada krisis kewangan baru-baru ini ialah bank pusat dan pembuat dasar telah memberikan tumpuan kepada harga pengguna dan inflasi pendapatan dan mengabaikan untuk mengawasi dan mengawal inflasi harga aset.
Kini tiba masanya untuk mengenal pasti bahawa inflasi aset (hartanah dan saham) mendedahkan ancaman besar kepada kestabilan ekonomi dan kewangan. Langkah yang diambil oleh Bank Negara baru-baru ini untuk mengehadkan pembeli hartanah ketiga kepada pinjaman 70 peratus kepada nisbah nilai tidak mencukupi untuk mengawal spekulasi dan pelaburan berlebihan. Kami menyarankan nisbah pinjaman dikurangkan kepada paras yang lebih rendah untuk menguji tindak balas pasaran.
Kerajaan seharusnya meningkatkan cukai keuntungan hartanah bagi transaksi jangka pendek. Cukai keuntungan hartanah 5 peratus pada masa ini bagi hartanah yang dipegang di bawah lima tahun tidak mencukupi. Kadar cukai seharusnya ditingkatkan dengan ketara, lebih pendek tempoh pegangan; perkara yang sama perlu dilakukan bagi penjualan hartanah yang kedua dan berikutnya.
Kerajaan seharusnya menghentikan penjualan hartanah kepada orang asing. Bagi bukan hartanah, orang asing seharusnya tidak layak untuk mendapatkan pinjaman perumahan tempatan, melainkan mereka merupakan penduduk tetap.
Perancang bandar dan majlis tempatan seharusnya mempunyai perancangan penggunaan tanah komprehensif dan memberikan lebih kepentingan kepada membangunkan bandar yang lebih mesra dan hijau, sistem pengangkutan awam kelas pertama dan mengurangkan pembinaan lebih banyak kompleks membeli-belah, pasar raya besar dan jalan.
Ringkasnya, kerajaan perlu memberikan keutamaan untuk meletakkan keperluan majoriti rakyat Malaysia mengatasi bank, pemaju, spekulator dan orang asing yang kaya.
Dipetik dari Sinar Harian
No comments:
Post a Comment